Comparez le coût réel de la location et de l'achat sur la durée de votre projet. Tous les frais sont pris en compte.
Coût de la location : somme des loyers sur la période (avec revalorisation annuelle IRL). On déduit le gain que l'apport aurait généré s'il avait été placé sur les marchés (rendement composé).
Coût de l'achat : apport + frais de notaire + total des mensualités + taxe foncière + charges — valeur de revente du bien (prix × revalorisation annuelle). Le coût net représente ce que l'achat vous a réellement coûté après revente.
Revalorisation immobilière : le taux par défaut de 2%/an correspond à la moyenne nationale long terme (INSEE). Ce taux varie fortement selon les villes et les quartiers.
Limites : le simulateur ne prend pas en compte les avantages fiscaux (Pinel, PTZ), les frais d'agence immobilière, l'assurance PNO, ni la valeur non-financière d'être propriétaire (stabilité, liberté de travaux).
Contenu mis à jour le 23 septembre 2026.
Acheter n'est pas « payer pour soi » et louer « jeter l'argent par les fenêtres ». Les deux options ont des coûts qui ne se récupèrent pas. En location, c'est le loyer. À l'achat, ce sont les frais de notaire, les intérêts du crédit, l'assurance, la taxe foncière, les charges et l'entretien. En face, l'acheteur récupère la valeur du bien à la revente, et le locataire garde son apport, qu'il peut placer.
Le simulateur additionne ces flux sur la durée que vous indiquez et compare le coût net de chaque option. Le résultat dépend fortement de trois hypothèses : la durée pendant laquelle vous gardez le logement, l'évolution des prix de l'immobilier et le rendement du placement de l'apport.
Dans l'ancien, les frais d'achat représentent 7 à 8 % du prix. Sur un bien de 250 000 €, c'est environ 20 000 € perdus dès la signature. Avec une hausse des prix de 2 % par an, il faut environ 4 ans pour que la valeur du bien compense ces frais (1,02 puissance 4 = 1,082), sans compter les intérêts et les frais de revente. En dessous de 5 ans environ, la location est donc souvent plus avantageuse ; au-delà de 8 à 10 ans, l'achat reprend en général l'avantage, sauf si les prix stagnent.
Faites varier la revalorisation du bien : à 0 % par an au lieu de 2 %, le résultat peut s'inverser. Faites varier le rendement de l'épargne : un apport placé à 5 % par an rend la location plus compétitive qu'un apport placé au taux du Livret A (1,7 % depuis le 1er août 2026). Enfin, comparez un loyer et un bien réellement équivalents (surface, quartier, état).
Pour vérifier le financement, calculez votre capacité d'emprunt et les frais de notaire exacts de votre département.
Il n'y a pas de seuil universel. Avec des frais d'achat d'environ 8 % et une hausse des prix de 2 % par an, il faut au moins 4 à 5 ans pour amortir les frais. Si les prix stagnent ou baissent, le seuil recule nettement.
Oui : le coût de l'achat est calculé après revente du bien au prix revalorisé selon votre hypothèse. Il ne déduit pas d'éventuels frais d'agence à la revente, à ajouter mentalement si vous vendez par une agence.
Parce qu'un locataire qui n'achète pas garde son apport. Pour une comparaison juste, il faut tenir compte de ce que cet argent aurait rapporté s'il avait été placé.
Être propriétaire à la retraite réduit les dépenses de logement, ce qui a de la valeur. Mais c'est un choix de vie autant qu'un calcul financier : la mobilité professionnelle et la durée d'occupation comptent autant que le rendement.
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