Estimez le montant que vous pouvez emprunter pour votre projet immobilier selon vos revenus et la norme HCSF.
| Durée | Mensualité max | Empruntable | Budget total | Coût du crédit |
|---|
Mensualité maximale : revenus nets × taux d'endettement, moins les mensualités de crédit déjà en cours. L'ensemble des crédits (anciens + nouveau, assurance comprise) ne doit pas dépasser 35% des revenus nets selon la norme HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) en vigueur depuis janvier 2022.
Montant empruntable : calculé avec la formule d'annuité constante : M × [(1+r)^n - 1] / [r × (1+r)^n], où M est la mensualité max, r le taux mensuel et n le nombre de mois.
Limites : cette simulation ne prend pas en compte l'assurance emprunteur (qui impacte le taux d'endettement effectif), les frais de dossier, ni les conditions spécifiques de chaque banque. La durée maximale est plafonnée à 25 ans (27 ans pour le neuf avec différé) selon la norme HCSF.
Contenu mis à jour le 23 septembre 2026.
La capacité d'emprunt dépend d'abord de la mensualité maximale que vous pouvez rembourser. Les banques appliquent la norme HCSF : l'ensemble de vos crédits, anciens et nouveau, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. La mensualité disponible pour le nouveau prêt est donc : revenus nets × 35 % − mensualités des crédits déjà en cours.
Cette mensualité est ensuite convertie en capital avec la formule de l'annuité constante, selon le taux et la durée. Plus la durée est longue, plus le capital empruntable augmente, dans la limite de 25 ans (27 ans dans le neuf ou avec travaux).
Avec 4 000 € de revenus nets, la mensualité maximale est de 1 400 € (35 %). À 3,20 % hors assurance :
| Situation | Mensualité disponible | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| Aucun crédit en cours | 1 400 € | 247 936 € | 288 851 € |
| Un crédit auto de 500 €/mois | 900 € | 159 387 € | 185 690 € |
Un crédit en cours de 500 € par mois réduit la capacité d'emprunt de près de 90 000 € sur 20 ans. Solder un petit crédit avant de déposer un dossier est souvent le levier le plus efficace.
Le taux de 35 % est un plafond, pas une garantie. La banque regarde aussi le « reste à vivre », c'est-à-dire ce qui reste chaque mois une fois le crédit payé : il doit rester confortable au regard de la taille du foyer. Elle regarde aussi la stabilité des revenus (contrat, ancienneté), l'épargne restante après l'achat et la tenue des comptes.
Le simulateur calcule hors assurance. Avec une assurance, la mensualité réelle est un peu plus élevée, et le montant empruntable un peu plus faible. Pour affiner, testez ensuite votre mensualité dans le simulateur d'emprunt, et gardez de quoi payer les frais de notaire, que les banques financent rarement.
Les revenus nets avant impôt réguliers : salaires, primes régulières, pensions, revenus d'indépendant sur plusieurs années. Les loyers perçus sont en général retenus à 70 % pour tenir compte de la vacance et des charges.
Les banques peuvent déroger à la norme HCSF pour une partie limitée de leurs dossiers, en priorité pour les primo-accédants et l'achat d'une résidence principale. Ces dérogations concernent surtout les profils avec un reste à vivre élevé.
Il n'est pas obligatoire par la loi, mais la plupart des banques demandent au minimum de quoi couvrir les frais de notaire et de garantie, soit souvent 8 à 10 % du prix dans l'ancien.
Parce qu'ils sont déduits directement de la mensualité maximale. Chaque euro de mensualité existante est un euro de moins pour le nouveau prêt, et sur 20 ans à 3,20 %, 100 € de mensualité représentent environ 17 700 € de capital.
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