Estimez vos mensualités, le coût total de votre crédit et visualisez l'amortissement de votre prêt.
Contenu mis à jour le 23 septembre 2026.
Un prêt immobilier à taux fixe se rembourse par mensualités constantes. Chaque mensualité contient une part d'intérêts, calculée sur le capital qui reste dû, et une part de capital. Au début du prêt, le capital restant est élevé : les intérêts pèsent lourd et le capital baisse lentement. En fin de prêt, c'est l'inverse. C'est ce que montre le tableau d'amortissement du simulateur.
La formule utilisée est celle de l'annuité constante : mensualité = C × t / (1 − (1 + t)−n), où C est le capital emprunté, t le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre de mois. L'assurance emprunteur est ajoutée à part, en pourcentage annuel du capital initial, comme le font la plupart des contrats groupe des banques.
Pour un capital de 250 000 € à un taux nominal de 3,20 % (hors assurance), la durée change tout :
| Durée | Mensualité hors assurance | Total des intérêts |
|---|---|---|
| 15 ans | 1 751 € | 65 109 € |
| 20 ans | 1 412 € | 88 798 € |
| 25 ans | 1 212 € | 113 509 € |
Passer de 20 à 25 ans baisse la mensualité de 200 € mais ajoute près de 25 000 € d'intérêts. Avec une assurance à 0,30 % par an du capital initial, il faut ajouter 62,50 € par mois, soit 15 000 € sur 20 ans.
Depuis 2022, les banques appliquent la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : l'ensemble de vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, et la durée est limitée à 25 ans (27 ans pour un logement neuf ou avec travaux importants). Les banques peuvent déroger à ces règles pour une partie limitée de leurs dossiers, en priorité pour l'achat d'une résidence principale.
Le taux annoncé par une banque n'est pas le coût complet du crédit. Le TAEG (taux annuel effectif global) ajoute l'assurance, les frais de dossier et la garantie. C'est lui qu'il faut comparer entre deux offres, et il ne peut pas dépasser le taux d'usure publié chaque trimestre par la Banque de France.
Pour connaître le montant que vous pouvez emprunter selon vos revenus, utilisez le simulateur de capacité d'emprunt, puis estimez les frais de notaire à financer en plus du prix.
Le taux nominal sert à calculer les intérêts. Le TAEG ajoute tous les frais obligatoires du crédit : assurance emprunteur, frais de dossier, garantie et éventuels frais de courtage. Pour comparer deux offres, comparez leurs TAEG.
Sur 25 ans, la mensualité est plus basse, ce qui peut rendre le projet finançable, mais le coût total est nettement plus élevé : pour 250 000 € à 3,20 %, environ 113 500 € d'intérêts sur 25 ans contre 88 800 € sur 20 ans. Choisissez la durée la plus courte compatible avec votre budget mensuel.
Oui. La norme HCSF calcule le taux d'endettement avec les mensualités assurance comprise. Une assurance chère réduit donc la somme que vous pouvez emprunter.
Oui. Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais, à condition que le nouveau contrat offre des garanties équivalentes à celles exigées par la banque.
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