Démembrement de propriété
Usufruit, nue-propriété, barème fiscal 669 CGI, démembrement temporaire, SCPI en nue-propriété, donation avec réserve d'usufruit : le guide technique des montages patrimoniaux par démembrement.
Rappel : usufruit et nue-propriété
Le démembrement consiste à séparer la pleine propriété en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (droit de disposer du bien à terme). À l'extinction de l'usufruit (décès ou terme), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits de mutation.
Le barème fiscal de l'article 669 CGI
Ce barème fixe la répartition de la valeur entre usufruit et nue-propriété pour le calcul des droits de mutation (donations, successions) :
| Âge de l'usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| 91 ans et plus | 10% | 90% |
Montage 1 : Donation avec réserve d'usufruit
Le parent donne la nue-propriété d'un bien (immobilier, parts de SCI, contrat de capitalisation) à ses enfants tout en conservant l'usufruit. Il continue à percevoir les revenus (loyers, intérêts). Au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires.
📋 Cas chiffré — Donation NP d'un bien immobilier
Pierre, 55 ans, possède un appartement locatif d'une valeur de 400 000€. Il a 2 enfants.
Valeur NP (barème 669) : 55 ans → usufruit 50%, NP 50% → 200 000€
Par enfant : 100 000€ - abattement 100 000€ (parent/enfant) = 0€ taxable
Droits de donation : 0€
Au décès de Pierre dans 25 ans, l'appartement vaut 600 000€ (hypothèse). Les enfants récupèrent la pleine propriété de 600 000€ sans aucun droit de succession supplémentaire. Économie vs transmission classique au décès : ~80 000€ de droits.
Montage 2 : Démembrement temporaire de SCPI
Le démembrement temporaire consiste à acquérir la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée fixe (5, 10, 15 ou 20 ans). Pendant cette période, c'est l'usufruitier (souvent une personne morale ou un autre investisseur) qui perçoit les loyers. À l'issue, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et commence à percevoir les revenus.
📊 Clés de répartition SCPI (démembrement temporaire)
Les clés sont fixées par la société de gestion (plus avantageuses que le barème 669 car elles intègrent les revenus futurs) :
5 ans : NP ≈ 78-82% | Usufruit ≈ 18-22%
10 ans : NP ≈ 65-70% | Usufruit ≈ 30-35%
15 ans : NP ≈ 55-60% | Usufruit ≈ 40-45%
20 ans : NP ≈ 45-52% | Usufruit ≈ 48-55%
📋 Cas chiffré — NP SCPI 10 ans
Sophie investit 65 000€ en nue-propriété de SCPI (clé NP : 65%). Valeur pleine propriété : 100 000€. Rendement SCPI : 5%/an.
Pendant 10 ans : aucun revenu, aucune fiscalité, aucun IFI (la NP de SCPI n'entre pas dans l'IFI).
À la reconstitution (année 10) : Sophie récupère la pleine propriété (valeur marché ~110 000€ hypothèse) et commence à percevoir ~5 500€/an de loyers.
Plus-value latente : 110 000€ - 65 000€ = 45 000€ (+69%) en 10 ans, soit ~5,4% de TRI annuel (sans aucun revenu intermédiaire, hors fiscalité).
Idéal pour : préparation de la retraite (investir avant, percevoir les revenus après), TMI élevé (aucune imposition pendant la phase de NP), réduction IFI.
Montage 3 : Quasi-usufruit (clause de remploi)
En matière successorale, quand l'usufruit porte sur un bien consomptible (somme d'argent, portefeuille de valeurs mobilières), on parle de quasi-usufruit. L'usufruitier peut disposer librement des fonds, mais il naît une créance de restitution au profit du nu-propriétaire (art. 587 Code civil).
⚙️ La créance de restitution — outil de transmission
Au décès de l'usufruitier, cette créance est déductible de l'actif successoral. C'est un outil puissant de transmission :
Exemple : M. Dupont décède, laissant 500 000€ en assurance-vie démembrée (usufruit à sa femme, NP aux enfants). Mme Dupont (usufruitière) peut utiliser les fonds. À son décès, les enfants ont une créance de 500 000€ déductible de la succession → réduction de l'assiette des droits de succession.
Condition absolue : faire enregistrer une convention de quasi-usufruit chez le notaire pour que la créance soit opposable au fisc.
Montage 4 : Démembrement du contrat de capitalisation
Le contrat de capitalisation (cousin de l'assurance-vie, mais transmissible) peut être démembré. Le donateur donne la NP du contrat et conserve l'usufruit (il peut effectuer des rachats sur les intérêts). C'est un outil de transmission financière alternatif à l'assurance-vie, sans le plafond de 152 500€/bénéficiaire.
Démembrement et IFI
🏛️ Règles IFI du démembrement
Principe : en cas de démembrement, l'IFI est dû par l'usufruitier pour la valeur en pleine propriété (art. 968 CGI). Le nu-propriétaire n'est pas redevable.
Exception 1 : démembrement résultant de l'article 757 CGI (usufruit légal du conjoint survivant) → chacun déclare sa quote-part selon le barème 669.
Exception 2 : SCPI en NP temporaire → le nu-propriétaire n'est pas assujetti à l'IFI sur ces parts (car c'est un démembrement contractuel, pas légal).
Stratégie : pour un contribuable IFI, acquérir de la NP temporaire de SCPI permet d'investir dans l'immobilier sans augmenter l'assiette IFI.
Checklist du démembrement
| Question | Réponse |
|---|---|
| Qui paie la taxe foncière ? | L'usufruitier (art. 1400 CGI) |
| Qui paie les gros travaux (art. 606) ? | Le nu-propriétaire |
| Qui déclare les revenus ? | L'usufruitier |
| Qui déclare à l'IFI ? | L'usufruitier (PP), sauf exceptions |
| Faut-il un notaire ? | Oui pour l'immobilier. Recommandé pour le quasi-usufruit. |
| Peut-on vendre un bien démembré ? | Oui, mais accord unanime usufruit + NP requis |
| Le démembrement est-il réversible ? | Non (sauf accord amiable ou renonciation) |